BÀI THU HOẠCH ĐÀM PHÁN HỢP ĐỒNG – THỰC TẬP LS3 (HỒ SƠ: LS.TV.02)

8 Tháng Chín, 2025

admin

Please follow and like us:

BÀI THU HOẠCH ĐÀM PHÁN HỢP ĐỒNG – THỰC TẬP LS3 (LS.TV – 02)

I. NGHIÊN CỨU HỒ SƠ

1. Bối cảnh vụ việc

Công ty B (Khách hàng) hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực thiết kế, thi công nội thất. Khách hàng đang hợp tác với đối tác – Chủ đầu tư (Công ty A) về việc thi công nội thất dự án, hiện nay đã đến bước đàm phán Hợp đồng. Dự án gồm chuỗi các căn biệt thự, hai Bên dự kiến sẽ hợp tác lâu dài nên mong muốn ký kết một Hợp đồng nguyên tắc (Hợp đồng) để làm cơ sở pháp lý hợp tác trong tương lai và triển khai thí điểm 01 căn biệt thự trước khi triển khai hàng loạt. Chủ đầu tư gửi dự thảo Hợp đồng nguyên tắc tới Khách hàng để hai Bên tiến hành thương thảo Hợp đồng. Hợp đồng thi công nội thất giữa Khách hàng và Chủ đầu tư sử dụng vốn tư nhân.

2. Yêu cầu của khách hàng

Khách hàng đã liên hệ với luật sư để được tư vấn về nội dung hiệu chỉnh Hợp đồng và đề nghị Luật sư tham gia cùng khách hàng nghiên cứu các quy định pháp luật về Hợp đồng thi công nội thất, để xuất nội dung hiệu chỉnh Hợp đồng và tham gia cuộc đàm phán Hợp đồng.

3. Loại hợp đồng (quan hệ hợp đồng) dự kiến được xác lập giữa các bên

Loại hợp đồng (quan hệ hợp đồng) dự kiến được xác lập giữa các bên là hợp đồng dịch vụ. Theo đó hợp đồng dịch vụ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ. Và ở đây dịch vụ là thiết kế, thi công nội thất.

4. Văn bản pháp luật được áp dụng để giải quyết yêu cầu của khách hàng

Bộ Luật Dân sự 2015

Luật Thương mại 2005

Luật Xây dựng 2014

Luật Doanh nghiệp 2020

5. Xây dựng phương án đàm phán phù hợp với loại hợp đồng dự kiến được xác lập.

5.1. Xác định điểm mạnh, điểm yếu của hai bên

5.1.1. Điểm mạnh, điểm yếu của Bên A

* Điểm mạnh:

Kiểm soát và giám sát tiến độ, chi phí, chất lượng thi công.

Vì là chủ đầu tư nên trong hợp đồng thường có các điều khoản về bảo hành, bảo trì công trình sau khi thi công hoặc yêu cầu bên B chịu trách nhiệm nếu công trình không đạt chất lượng.

Có khả năng yêu cầu bên B thay đổi thiết kế hoặc phát sinh khối lượng công việc mới. (Sau khi hai bên thống nhất qua đàm phán nếu trường hợp nêu trên phát sinh).

* Điểm yếu:

Nếu không xác định khối lượng công việc tốt trước khi ký hợp đồng thì có thể dẫn đến rủi ro tăng chi phí khi phát sinh công việc mới hoặc có sự thay đổi về giá cả so với hợp đồng ban đầu đã ký.

Giám sát bên B trong quá trình thực hiện công việc cũng là một khó khăn. Nếu bên A không có đội ngũ giám sát tốt thì có thể dẫn đến các vấn đề phát sinh như tăng chi phí, công trình không được đảm bảo về thời gian, chất lượng.

5.1.2. Điểm mạnh, điểm yếu của Bên B

* Điểm mạnh:

Có khả năng sinh lợi nhuận từ việc hoàn thành công trình.

Có khả năng tự chủ nhất định trong việc thi công như điều phối nhân sự, thiết bị, vật liệu, … tạo ra sự linh hoạt cho bên B.

* Điểm yếu:

Rủi ro về chi phí: Nếu không tính toán kỹ lưỡng về chi phí và khối lượng công việc hoặc dự phòng khối lượng phát sinh không tốt thì có thể dẫn đến bên B phải chịu cho chi phí phát sinh, ảnh hưởng đến lợi nhuận của công ty.

Các rủi ro về chất lượng và tiến độ: Khi bên B không đảm bảo về chất lượng, tiến độ được cam kết tại hợp đồng có thể dẫn đến việc bên B phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại hoặc bị phạt, ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính và uy tín của công ty.

Rủi ro về pháp lý: Nếu các điều khoản trong hợp đồng không được soạn thảo một cách kỹ càng, chặt chẽ, không phù hợp với thực tế thì rất dễ dẫn đến tranh chấp về trách nhiệm và quyền lợi giữa hai bên.

5.2. Phương án đàm phán, hiệu chỉnh Hợp đồng.

Nội dung hợp đồng

Điều 1. Nội dung Hợp đồng

“Bất kỳ hoạt động nào không được nêu rõ tại Điều này nhưng có thể suy diễn từ hợp đồng là cần thiết để hoàn thành công việc đây đủ của phạm vi Hợp đồng thì Bên B sẽ thực hiện và chi phí cho công việc thực hiện đó được coi như là đã tính trọn gói trong giá trị Hợp đồng”.

Phương án đàm phán

(1) Điều khoản trên cần được sửa đổi để:

Bên A có thể “suy diễn” để đưa ra những công việc không khả thi, không phù hợp với thực tế dẫn đến ảnh hưởng tới lợi ích của Bên B.

(2) Những công việc phát sinh đều phải được hai bên đồng thuận về giá cả, khối lượng công việc, … một cách rõ ràng tránh phát sinh tranh chấp.

(3) Bên B có quyền từ chối công việc phát sinh nếu yêu cầu đó không phù hợp, không khả thi, không cần thiết cho công trình. Tránh trường hợp bên A yêu cầu những công việc vô lý, gây thiệt hại cho bên B về tài chính.

Nội dung điều khoản sau khi được chỉnh sửa

hoàn thành phạm vi Hợp đồng sẽ được thực hiện sau khi hai bên thống nhất bằng văn bản. Trong trường hợp phát sinh công việc ngoài phạm vi hợp đồng đã ký kết thì hai bên tiến hành trao đổi, thống nhất bằng văn bản và lập phụ lục hợp đồng để điều chỉnh giá trị và/hoặc thời gian thực hiện Hợp đồng và các điều khoản liên quan. Nếu không đạt được thỏa thuận, Bên B không có nghĩa vụ thực hiện công việc phát sinh này”.

Điều 2. Yêu cầu về khối lượng, chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật

“Bên B thực hiện việc thi công theo đúng quy trình kỹ thuật, đúng chủng loại, chất lượng, đúng mẫu đã được Bên A phê duyệt. Trường hợp Bên A phát hiện Bên B sử dụng thiết bị, vật tư không đúng chủng loại, chất lượng và định lượng theo thiết kế, quy trình kỹ thuật được duyệt và tiêu chuẩn kỹ thuật của vật liệu, thì Bên A có quyền tạm ngưng thi công, buộc Bên B sửa chữa, thay thế lại công việc đó và chịu phạt 100% giá trị thiết bị, hạng mục hoặc công việc đó và Bên A được trừ vào đợt tiền thanh toán gần nhất”.

Phương án đàm phán

(1) Khoản 2 Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định các bên tự do thỏa thuận về mức phạt vi phạm mà không chịu bất kỳ giới hạn nào, trừ trường hợp luật chuyên ngành có quy định khác. Trong khi đó, Điều 301 Luật Thương mại 2005 quy định mức phạt vi phạm không vượt quá 8% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm (trừ trường hợp phạt do giám định sai). Do vậy, nếu áp dụng BLDS thì mức phạt không bị giới hạn, còn áp dụng Luật Thương mại 2005 thì mức phạt bị giới hạn là 8% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Cần thời gian và cơ hội sửa lỗi trước khi phạt.

(2) Bên A tạo điều kiện cho Bên B thời gian khắc phục sửa chữa, thay thế trong thời gian nhất định tránh trường hợp phạt tiền và tạm ngưng công việc một cách không cần thiết.

(3) Việc ấn định vào đợt thanh toán khiến Bên B gặp khó khăn tài chính, ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục công việc.

Nội dung điều khoản sau khi được chỉnh sửa

“Bên B thực hiện việc thi công theo đúng quy trình kỹ thuật, đúng chủng loại, chất lượng, đúng mẫu đã được Bên A phê duyệt. Trường hợp Bên A phát hiện Bên B sử dụng thiết bị, vật tư không đúng chủng loại, chất lượng và định lượng theo thiết kế, quy trình kỹ thuật được duyệt, Bên B có trách nhiệm khắc phục sai sót trong thời gian do hai bên thống nhất, chi phí phát sinh từ việc sửa chữa và thay thế do Bên B chịu. Nếu Bên B không thực hiện khắc phục đúng thời gian và yêu cầu, mức phạt vi phạm không vượt quá 8% giá trị phần công việc vi phạm.”

2.16. Trừ khi có quy định khác theo yêu cầu của Bên A, Bên B sẽ phải chịu chi phí

Nội dung hợp đồng:
“Bên B chịu chi phí cho các vật liệu lấy từ bên ngoài công trường, trừ trường hợp các vật liệu, chi phí cho:
a) Các vật liệu lấy từ bên ngoài công trường thuộc phạm vi công việc của Hợp đồng này, và
b) Việc loại bỏ khỏi công trường các vật liệu thải từ việc phá dỡ, đào bới và các vật liệu dư thừa khác (có thể là tự nhiên hay nhân tạo) do việc thi công của Bên B, trừ trường hợp có bãi thải trên công trường như được nêu cụ thể trong Hợp đồng.”
Phương án đàm phán:

(1) Điều khoản hiện tại đặt toàn bộ trách nhiệm chi phí xử lý vật liệu và chất thải lên Bên B mà không xem xét việc này phát sinh do thay đổi hoặc chỉ đạo từ phía Bên A.

(2) Cụm từ “quy định khác theo yêu cầu của Bên A” mở ra khả năng Bên A có thể thay đổi yêu cầu bất cứ lúc nào mà không bị ràng buộc về chi phí. Điều này tạo sự bất lợi cho Bên B, khi họ không thể kiểm soát được rủi ro phát sinh. Quy định rõ ràng về “thỏa thuận bổ sung bằng văn bản” sẽ giúp loại bỏ sự không chắc chắn này.

Nội dung điều khoản sau khi được chỉnh sửa:

“… này không nằm trong phạm vi công việc ban đầu của Hợp đồng.”

Điều 3

3.2. Căn cứ vào thời gian thực hiện hợp đồng Bên B phải lập bảng tiến độ tổng/tiến độ chi tiết công trình cho Bên A trong vòng 05 ngày kể từ ngày Bên A phát hành văn bản chấp thuận giao thầu/hoặc hai Bên ký kết hợp đồng này.

Phương án đàm phán:

(1) Hai bên nên thống nhất chọn thời điểm Bên A phát hành văn bản chấp thuận giao thầu để tính thời gian bắt đầu phát sinh nghĩa vụ lập bảng tiến độ tổng/tiến độ chi tiết công trình trong vòng 05 ngày.

Tránh trường hợp hai bên không thống nhất về lựa chọn thời điểm bắt đầu. Bên cạnh đó, lập kế hoạch chi tiết trước thời điểm ký hợp đồng cũng sẽ tạo điều kiện cho Bên A phản hồi, bổ sung, tránh trường hợp sửa đổi nhiều trong quá trình thực hiện Hợp đồng.

Nội dung điều khoản sau khi được chỉnh sửa:

“3.2. Căn cứ vào thời gian thực hiện hợp đồng Bên B phải lập bảng tiến độ tổng/tiến độ chi tiết công trình cho Bên A trong vòng 05 ngày kể từ ngày Bên A phát hành văn bản chấp thuận giao thầu.”

Điều 7

7.2.31. Đảm bảo cho Bên A được miễn trừ hoàn toàn mọi nghĩa vụ/trách nhiệm liên quan/phát sinh do quá trình thi công của Bên B gây ra, hoặc do Bên B không tuân thủ các quy định của hợp đồng này và quy định của pháp luật hiện hành có liên quan, bao gồm cả vấn đề về bảo hiểm, an toàn lao động, kỹ thuật … của Bên B.

Phương án đàm phán:

(1) Quy định rõ trách nhiệm dựa trên lỗi thực tế, tránh việc hai bên phải chịu trách nhiệm cho cả những vấn đề nằm ngoài phạm vi kiểm soát hoặc không phải lỗi của mình.

(2) Điều khoản trên nhằm cân bằng nghĩa vụ của hai bên.

Nội dung điều khoản sau khi được chỉnh sửa:

“Bên A phải chịu trách nhiệm đối với các vấn đề phát sinh từ lỗi hoặc sự thiếu sót của mình, bao gồm lỗi thiết kế, cung cấp nguyên vật liệu không đạt chuẩn, hoặc các yêu cầu điều chỉnh công việc. Trách nhiệm được xác định dựa trên mức độ lỗi thực tế và theo quy định pháp luật hiện hành”.

Điều 8

8.1. Bên B phải cung cấp bảo lãnh thực hiện Hợp đồng …. cam kết thanh toán vô điều kiện, hủy ngang và thanh toán ngay lập tức…

Phương án đàm phán:

Bỏ câu “thanh toán ngay lập tức” vì việc áp đặt Ngân hàng thanh toán ngay lập tức mà không cần xác minh có thể khiến Ngân hàng từ chối bảo lãnh.

Nội dung điều khoản sau khi chỉnh sửa:

“8.1. Bên B phải cung cấp bảo lãnh thực hiện Hợp đồng …. cam kết thanh toán vô điều kiện, hủy ngang …”

Điều 9

9.2.6. Nếu Bên B bàn giao toàn bộ công trình … nhưng không quá 12% giá trị Hợp đồng và bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Phương án đàm phán:

(1) Xác định đây là hợp đồng cung cấp dịch vụ nên được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự.

(2) Căn cứ Khoản 2 Điều 418 BLDS và Điều 301 Luật Thương mại 2005 quy định mức phạt vi phạm không vượt quá 8% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm (trừ trường hợp phạt do giám định sai). Do vậy, nếu áp dụng BLDS thì mức phạt không bị giới hạn, còn áp dụng Luật Thương mại 2005 thì mức phạt bị giới hạn là 8% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.

Nội dung điều khoản sau khi chỉnh sửa:

“9.2.6. Nếu Bên B bàn giao toàn bộ công trình … nhưng không quá 08% giá trị Hợp đồng và bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định của pháp luật.”

Bổ sung thêm điều 19.10

Phương án đàm phán:

(1) Việc bổ sung thời điểm hợp đồng có hiệu lực giúp xác định rõ thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực pháp lý, giảm thiểu phát sinh tranh chấp về các vấn đề liên quan đến thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

Nội dung điều khoản sau khi chỉnh sửa:

“19.10. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký.”

II. NHẬN XÉT VAI DIỄN TẠI PHIÊN ĐÀM PHÁN HỢP ĐỒNG

1. Công ty A

1.1. Giám đốc Lê Thị Minh H

a. Tác phong, trang phục